Uzucapiunea, cunoscută și sub denumirea de prescripție achizitivă, este o formă legală de dobândire a dreptului de proprietate prin posesie continuă și neîntreruptă a unui bun imobil, pe o durată de timp determinată de lege.

Este reglementată în articolele 930–939 din Codul civil, dar are aplicații practice mai largi decât se crede.

Prin uzucapiune, posesia de fapt devine proprietate de drept, atunci când este exercitată în mod legal, vizibil și pașnic.

Cine poate invoca uzucapiunea?

Poți apela la această procedură dacă:

• te afli în posesia unui imobil de cel puțin 10 sau 30 de ani;

• ai întreținut și folosit bunul în mod public, ca un proprietar veritabil;

• nu ai fost contestat în posesia ta;

• nu ai contract de vânzare, donație sau titlu de proprietate înregistrat.

Exemple frecvente:

• locuiești pe un teren moștenit informal (fără succesiune notarială);

• ai preluat un imobil părăsit;

• ai cumpărat printr-un act sub semnătură privată, dar fără intabulare;

• folosești o anexă sau o casă de vacanță veche de zeci de ani.

Ce condiții trebuie îndeplinite pentru uzucapiune?

Pentru ca instanța să-ți recunoască dreptul de proprietate, trebuie să demonstrezi că posesia ta este:

1. Continuă – fără întreruperi semnificative;

2. Publică – cunoscută de vecini, autorități, neascunsă;

3. Pașnică – fără violență, amenințări sau conflict deschis;

4. În nume propriu – nu ai ocupat bunul ca reprezentant al altcuiva (ex: chiriaș, comodatar);

5. Pentru o perioadă legală – 10 sau 30 de ani, în funcție de forma uzucapiunii.

Ce tipuri de uzucapiune există?

În practică, cea mai frecventă este uzucapiunea de 30 de ani, folosită în cazurile fără documente justificative sau proprietar cunoscut.

Ce acte sunt necesare pentru a dovedi uzucapiunea?

• Dovezi de posesie continuă:

  • chitanțe de plată a impozitelor locale;

  • facturi de utilități plătite pe numele tău;

  • corespondență cu autorități;

  • fotografii vechi;

  • declarații de martori (vecini, rude, foști proprietari);

• Documentație cadastrală:

  • plan de amplasament;

  • schiță cadastrală;

  • extras de carte funciară (dacă există);

  • releveu al construcției (pentru case).

Ideal este să ai cel puțin doi martori credibili, cu declarații detaliate, autentificate sau depuse în instanță.

Pașii legali pentru a obține proprietatea prin uzucapiune

1. Verificare juridică a imobilului

• Se analizează istoricul de carte funciară;

• Se verifică dacă există proprietar înregistrat;

• Se identifică eventuale litigii sau restricții.

2. Pregătirea documentației

• Se adună toate dovezile posesiei;

• Se întocmește documentația cadastrală (prin topograf autorizat ANCPI);

• Se pregătește cererea de chemare în judecată.

3. Deschiderea acțiunii în instanță

• Se depune cererea la judecătoria din raza imobilului;

• Se solicită constatarea uzucapiunii și emiterea unui titlu de proprietate;

• Se propun martori, probe scrise, expertize (dacă este necesar).

4. Obținerea hotărârii definitive

• Instanța stabilește dacă sunt îndeplinite toate condițiile;

• Dacă admite cererea, hotărârea ține loc de act de proprietate;

• Poate dura între 6 și 18 luni, în funcție de complexitate.

5. Intabularea imobilului

• Se merge la OCPI cu hotărârea judecătorească definitivă;

• Se finalizează procedura de intabulare;

• Devii oficial proprietar, cu toate drepturile.

Când nu poți deveni proprietar prin uzucapiune?

• Când imobilul este proprietate publică (drumuri, spații verzi, clădiri de interes public);

• Dacă posesia a fost dobândită prin violență, abuz sau fraudă;

• Dacă ai fost contestat legal în timpul perioadei de posesie;

• Dacă există deja un litigiu în curs privind acel imobil.

Uzucapiunea nu poate fi folosită pentru a regulariza ocupări abuzive sau în zone unde legea interzice expres dobândirea dreptului de proprietate (ex: zone protejate, situri arheologice, etc.).

Cât costă o procedură de uzucapiune?

Poate părea o investiție semnificativă, dar la final obții dreptul deplin de proprietate, fără a cumpăra și fără riscuri viitoare de revendicare.

Concluzie: uzucapiunea este un drept construit prin timp, nu un artificiu juridic

Uzucapiunea este o instituție juridică profund echitabilă: recunoaște realitatea faptică a unei posesii de bună-credință, care a fost ignorată, uitată sau neformalizată. Într-o Românie unde multe imobile sunt încă fără acte clare, uzucapiunea devine o cale legală, morală și eficientă de a deveni proprietar cu acte în regulă.

Vrei să devii proprietar prin uzucapiune?

Te putem ajuta:

• să analizăm cazul tău și eligibilitatea pentru uzucapiune;

• să redactăm cererea de chemare în judecată;

• să te reprezentăm în fața instanței;

• să finalizăm intabularea după obținerea hotărârii.

📩 Contactează-ne pentru o evaluare gratuită și confidențială. Timpul poate fi de partea ta – dacă îl valorifici corect.